Les villes étudiantes les plus intéressantes pour investir dans le Sud-Ouest

Avec environ 130 000 étudiants, Toulouse est le deuxième campus de France derrière Paris. Le prix moyen d'un appartement s'établissait autour de 3 500 €/m² début 2026, pour un loyer moyen proche de 15 €/m², soit un rendement moyen de l'ordre de 5,2 % sur un T2. Les secteurs Rangueil-Sauzelong (universités, CHU, ENAC, ISAE-SUPAERO) et Compans-Caffarelli concentrent une demande locative étudiante très structurelle, avec des prix encore raisonnables comparés à l'hypercentre Capitole, qui dépasse les 4 700 €/m².

L'arrivée programmée de la ligne C du métro à l'horizon 2028 permet aussi à revaloriser certains quartiers de première couronne, aujourd'hui encore sous-évalués par rapport à leur desserte future.

Bordeaux : un marché plus cher, mais une demande locative très dense

Bordeaux réunit plus de 100 000 étudiants sur son agglomération, avec un domaine universitaire de 235 hectares parmi les plus vastes d'Europe. Les prix y sont nettement plus élevés qu'à Toulouse ou Montauban, autour de 4 300 à 4 400 €/m² pour un appartement début 2026, avec un rendement locatif moyen un peu plus modéré, proche de 4,4 %. L'encadrement des loyers, en vigueur dans la métropole bordelaise, doit être intégré au calcul de rentabilité dès la phase d'étude, notamment pour les petites surfaces proches des campus (Talence, Pessac, Saint-Genès), où la tension locative reste la plus forte.

Montauban ne rivalise pas avec Toulouse ou Bordeaux en nombre d'étudiants, mais la ville développe ses propres filières (centre universitaire, BTS, IUT, formations en lien avec l'université Toulouse Capitole) tout en profitant de sa proximité directe avec la métropole toulousaine. Le prix moyen d'un appartement s'y situe autour de 2 000 à 2 200 €/m², contre plus de 3 500 €/m² à Toulouse, pour un rendement locatif brut qui dépasse souvent 6,5 à 7 %. C'est aujourd'hui l'une des solutions les plus intéressantes pour un premier investissement locatif avec un budget maîtrisé.

Agen : le petit campus qui monte, aux portes du Sud-Ouest

Moins connue des investisseurs, Agen mérite d'être suivie de près : plus de 3 000 étudiants, 70 formations post-bac (droit, santé, IUT, École Nationale d'Administration Pénitentiaire, business school), à une heure de Bordeaux et de Toulouse en TGV. Les prix y restent très accessibles, ce qui en fait une option intéressante à envisager pour diversifier un portefeuille locatif étudiant sans exposition excessive. Le principal point de vigilance reste la profondeur du marché : sur une ville de cette taille, privilégiez un emplacement proche du campus et des axes de transport, plutôt qu'une périphérie moins demandée par les étudiants.

Les petites surfaces (studios et petits deux-pièces) restent les plus demandées par les étudiants et les plus faciles à revendre. Elles coûtent souvent plus cher au m² qu'un T2 ou un T3 loué en colocation. La colocation, surtout à Toulouse et à Bordeaux, permet souvent de gagner plus en partageant les charges entre locataires, mais elle demande plus de suivi : les locataires changent plus souvent et la gestion est plus active. Le choix dépend donc de votre budget, et du temps que vous voulez y consacrer, ou confier à un professionnel.

Autre point à ne pas négliger : la location meublée. La quasi-totalité de la demande étudiante se porte sur des logements déjà équipés (lit, bureau, électroménager), ce qui ouvre la voie au statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP). Ce régime permet, sous certaines conditions, d'amortir le bien et le mobilier et de réduire fortement la fiscalité sur les loyers perçus, ce qui améliore mécaniquement le rendement net par rapport à une location nue. Ce point mérite d'être validé avec un expert-comptable ou un conseiller fiscal avant tout arbitrage, la fiscalité locative dépendant fortement de la situation personnelle de chaque investisseur.