Baromètre immobilier Grand Sud-Ouest : prix, loyers et taux en octobre 2026
Marché immobilier du Grand Sud-Ouest : le point d’octobre 2026
Taux de crédit qui remontent, prix qui se stabilisent dans les métropoles, villes moyennes qui progressent : le marché immobilier du Grand Sud-Ouest aborde l'automne 2026 à plusieurs vitesses. Fortes de plus de 20 ans de présence de Toulouse à Bordeaux, les équipes HK HomeKare font le point, ville par ville, sur les prix, les loyers et les conditions de financement.
L'essentiel en 4 chiffres
Toulouse et sa métropole : un marché stabilisé
À Toulouse, le prix moyen s'établit à 3 565 €/m² pour un appartement et 4 129 €/m² pour une maison. Sur douze mois, les appartements sont stables (0 %) et les maisons reculent légèrement (−1,2 %), mais le dernier trimestre montre un regain sur les maisons (+2,7 % en trois mois). Les acquéreurs reviennent sur les biens bien placés et correctement estimés, alors que les biens surévalués continuent de stagner.
En première couronne, la dynamique est plus marquée sur les appartements : +6,6 % sur un an à Labège (3 237 €/m²) et +6 % à Muret (2 398 €/m²). Les maisons y suivent la tendance toulousaine (−1,2 % sur un an dans les deux communes, respectivement 3 592 €/m² et 2 771 €/m²). Nos agences de Labège, d'Aucamville et de Muret/Auterive suivent ces marchés au quotidien.
Côté location, le loyer moyen d'un appartement toulousain atteint 15,4 €/m² par mois. La demande reste soutenue, portée par les étudiants et les mutations professionnelles liées à l'aéronautique et au numérique, que nous accompagnons avec notre service HomeKare Mobility.
Bordeaux et le Bassin d'Arcachon : la reprise des appartements
Bordeaux affiche 4 448 €/m² pour un appartement (+1,6 % sur un an, +1,3 % sur trois mois) et 4 960 €/m² pour une maison (−2,7 % sur un an). Après plusieurs années de correction, les appartements repartent doucement à la hausse ; les maisons restent davantage négociables. Le loyer moyen d'un appartement atteint 17,2 €/m² par mois.
Le Bassin d'Arcachon reste le marché le plus haut de gamme de la région : 7 122 €/m² pour un appartement et 9 426 €/m² pour une maison à Arcachon, en hausse respective de 4,3 % et 3,2 % sur un an. La rareté de l'offre et la clientèle de résidences secondaires soutiennent les prix. Notre agence de Bordeaux Mérignac couvre la métropole et le Bassin.
Montauban et Agen : les villes moyennes tirent leur épingle du jeu
Montauban poursuit sa progression : 2 234 €/m² pour un appartement (+4,0 % sur un an) et 2 458 €/m² pour une maison (+1,1 %). À moins d'une heure de Toulouse, la ville attire primo-accédants et familles en quête d'espace. Découvrez notre agence de Montauban.
À Agen, les prix restent parmi les plus accessibles de la région : 1 745 €/m² pour un appartement (stable, −0,2 %) et 2 096 €/m² pour une maison, en nette hausse (+6,1 % sur un an). La maison avec extérieur reste le produit le plus recherché. Notre agence d'Agen vous accompagne sur tout le Lot-et-Garonne.
Comminges et Ariège : des prix accessibles, une demande locale
À Saint-Gaudens, le prix moyen est de 1 173 €/m² pour un appartement et 1 559 €/m² pour une maison. À Foix, il s'établit autour de 1 644 €/m² en appartement et 1 700 €/m² en maison. Ces marchés offrent des rendements locatifs bruts élevés, à mettre en regard d'une vacance locative plus importante qu'en métropole. Nos agences de Saint-Gaudens et de Foix connaissent finement ces secteurs.
Crédit immobilier : la remontée des taux se confirme
Début octobre 2026, le taux moyen s'établit à 3,30 % sur 15 ans, 3,51 % sur 20 ans et 3,58 % sur 25 ans (relevé CAFPI du 3 octobre). La hausse est graduelle, de quelques centièmes de point par mois, sous l'effet, selon les courtiers, de la remontée des taux d'emprunt de l'État et du resserrement de la politique monétaire de la BCE.
Concrètement, pour 250 000 € empruntés sur 20 ans à 3,51 %, la mensualité s'élève à environ 1 451 € hors assurance. Une différence de 0,15 point représente environ 20 € de plus par mois, soit près de 5 000 € sur la durée du prêt. Selon CAFPI, le relèvement du taux d'usure au 1er octobre devrait toutefois limiter les refus de dossiers.
Ce qu'il faut retenir selon votre projet
Prix et loyers moyens par ville — octobre 2026
Questions fréquentes
Les prix immobiliers baissent-ils à Toulouse en 2026 ?
Non. En octobre 2026, le prix des appartements toulousains est stable sur un an (3 565 €/m²) ; celui des maisons recule légèrement (−1,2 %) mais repart à la hausse sur le dernier trimestre (+2,7 %).
Quelle est la ville la plus chère du Grand Sud-Ouest ?
Arcachon, avec 7 122 €/m² en moyenne pour un appartement et 9 426 €/m² pour une maison. Viennent ensuite Bordeaux (4 448 €/m² en appartement) et Toulouse (3 565 €/m²).
Quel est le taux d'un crédit immobilier sur 20 ans en octobre 2026 ?
Environ 3,51 % en moyenne début octobre 2026 (hors assurance), contre 3,30 % sur 15 ans et 3,58 % sur 25 ans. Les meilleurs profils obtiennent des conditions plus favorables.
Où investir dans le Grand Sud-Ouest pour un bon rendement locatif ?
Les villes moyennes comme Montauban (environ 6,5 % brut) et Agen (plus de 8 % brut) offrent les rendements les plus élevés. Toulouse (environ 5,2 %) et Bordeaux (environ 4,6 %) offrent une demande locative plus profonde et une meilleure liquidité à la revente.
Conclusion : une estimation locale reste indispensable
Les moyennes donnent une tendance, pas la valeur de votre bien : d'un quartier à l'autre, et même d'une rue à l'autre, les prix peuvent varier fortement. Présente à Labège, Aucamville, Muret/Auterive, Saint-Gaudens, Foix, Montauban, Agen et Bordeaux-Mérignac, HK HomeKare s'appuie sur plus de 20 ans d'expérience, 18 000 clients accompagnés et 20 000 acquéreurs actifs en fichier pour estimer votre bien au juste prix.
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Méthodologie et sources : prix et loyers moyens MeilleursAgents au 1er octobre 2026 (Saint-Gaudens et Foix : 1er septembre 2026 ; évolutions annuelles non publiées pour ces deux villes faute de donnée fiable) ; taux de crédit CAFPI, relevé du 3 octobre 2026. Rendements bruts calculés par HK HomeKare (loyer moyen × 12 / prix moyen au m²), avant charges, vacance et fiscalité. Données indicatives, ne constituant ni une estimation ni un conseil en investissement ou en financement.
L'essentiel en 4 chiffres
- 3 565 €/m² : prix moyen d'un appartement à Toulouse, stable sur un an.
- 4 448 €/m² : prix moyen d'un appartement à Bordeaux, +1,6 % sur un an.
- 3,51 % : taux moyen d'un crédit immobilier sur 20 ans début octobre 2026.
- +4,0 % : hausse annuelle des prix des appartements à Montauban, l'une des plus nettes de la région.
Toulouse et sa métropole : un marché stabilisé
À Toulouse, le prix moyen s'établit à 3 565 €/m² pour un appartement et 4 129 €/m² pour une maison. Sur douze mois, les appartements sont stables (0 %) et les maisons reculent légèrement (−1,2 %), mais le dernier trimestre montre un regain sur les maisons (+2,7 % en trois mois). Les acquéreurs reviennent sur les biens bien placés et correctement estimés, alors que les biens surévalués continuent de stagner.
En première couronne, la dynamique est plus marquée sur les appartements : +6,6 % sur un an à Labège (3 237 €/m²) et +6 % à Muret (2 398 €/m²). Les maisons y suivent la tendance toulousaine (−1,2 % sur un an dans les deux communes, respectivement 3 592 €/m² et 2 771 €/m²). Nos agences de Labège, d'Aucamville et de Muret/Auterive suivent ces marchés au quotidien.
Côté location, le loyer moyen d'un appartement toulousain atteint 15,4 €/m² par mois. La demande reste soutenue, portée par les étudiants et les mutations professionnelles liées à l'aéronautique et au numérique, que nous accompagnons avec notre service HomeKare Mobility.
Bordeaux et le Bassin d'Arcachon : la reprise des appartements
Bordeaux affiche 4 448 €/m² pour un appartement (+1,6 % sur un an, +1,3 % sur trois mois) et 4 960 €/m² pour une maison (−2,7 % sur un an). Après plusieurs années de correction, les appartements repartent doucement à la hausse ; les maisons restent davantage négociables. Le loyer moyen d'un appartement atteint 17,2 €/m² par mois.
Le Bassin d'Arcachon reste le marché le plus haut de gamme de la région : 7 122 €/m² pour un appartement et 9 426 €/m² pour une maison à Arcachon, en hausse respective de 4,3 % et 3,2 % sur un an. La rareté de l'offre et la clientèle de résidences secondaires soutiennent les prix. Notre agence de Bordeaux Mérignac couvre la métropole et le Bassin.
Montauban et Agen : les villes moyennes tirent leur épingle du jeu
Montauban poursuit sa progression : 2 234 €/m² pour un appartement (+4,0 % sur un an) et 2 458 €/m² pour une maison (+1,1 %). À moins d'une heure de Toulouse, la ville attire primo-accédants et familles en quête d'espace. Découvrez notre agence de Montauban.
À Agen, les prix restent parmi les plus accessibles de la région : 1 745 €/m² pour un appartement (stable, −0,2 %) et 2 096 €/m² pour une maison, en nette hausse (+6,1 % sur un an). La maison avec extérieur reste le produit le plus recherché. Notre agence d'Agen vous accompagne sur tout le Lot-et-Garonne.
Comminges et Ariège : des prix accessibles, une demande locale
À Saint-Gaudens, le prix moyen est de 1 173 €/m² pour un appartement et 1 559 €/m² pour une maison. À Foix, il s'établit autour de 1 644 €/m² en appartement et 1 700 €/m² en maison. Ces marchés offrent des rendements locatifs bruts élevés, à mettre en regard d'une vacance locative plus importante qu'en métropole. Nos agences de Saint-Gaudens et de Foix connaissent finement ces secteurs.
Crédit immobilier : la remontée des taux se confirme
Début octobre 2026, le taux moyen s'établit à 3,30 % sur 15 ans, 3,51 % sur 20 ans et 3,58 % sur 25 ans (relevé CAFPI du 3 octobre). La hausse est graduelle, de quelques centièmes de point par mois, sous l'effet, selon les courtiers, de la remontée des taux d'emprunt de l'État et du resserrement de la politique monétaire de la BCE.
Concrètement, pour 250 000 € empruntés sur 20 ans à 3,51 %, la mensualité s'élève à environ 1 451 € hors assurance. Une différence de 0,15 point représente environ 20 € de plus par mois, soit près de 5 000 € sur la durée du prêt. Selon CAFPI, le relèvement du taux d'usure au 1er octobre devrait toutefois limiter les refus de dossiers.
Ce qu'il faut retenir selon votre projet
- Vous vendez : les acquéreurs sont présents mais sélectifs. Un prix aligné sur le marché dès la mise en vente reste le premier facteur de vente rapide. Une estimation fondée sur les ventes récentes de votre secteur évite des mois d'attente. Découvrez notre accompagnement vendeur.
- Vous achetez : la stabilité des prix dans les métropoles ouvre des marges de négociation, en particulier sur les maisons. Avec des taux orientés à la hausse, sécuriser son financement tôt est un avantage. Les petites surfaces restent très recherchées à Toulouse et Bordeaux.
- Vous investissez : les rendements bruts indicatifs (loyer annuel / prix d'achat, avant charges et fiscalité) vont d'environ 4,6 % à Bordeaux et 5,2 % à Toulouse à 6,5 % à Montauban et plus de 8 % à Agen. La qualité de l'emplacement et de la gestion locative pèse autant que le rendement affiché. Lire aussi : studio, T2 ou colocation, que choisir en 2026 ?
Prix et loyers moyens par ville — octobre 2026
- Toulouse : appartement 3 565 €/m² (stable) · maison 4 129 €/m² (−1,2 %) · loyer appartement 15,4 €/m²
- Labège : appartement 3 237 €/m² (+6,6 %) · maison 3 592 €/m² (−1,2 %) · loyer appartement 14,1 €/m²
- Muret : appartement 2 398 €/m² (+6 %) · maison 2 771 €/m² (−1,2 %) · loyer appartement 12,5 €/m²
- Bordeaux : appartement 4 448 €/m² (+1,6 %) · maison 4 960 €/m² (−2,7 %) · loyer appartement 17,2 €/m²
- Arcachon : appartement 7 122 €/m² (+4,3 %) · maison 9 426 €/m² (+3,2 %) · loyer appartement 17,0 €/m²
- Montauban : appartement 2 234 €/m² (+4,0 %) · maison 2 458 €/m² (+1,1 %) · loyer appartement 12,1 €/m²
- Agen : appartement 1 745 €/m² (−0,2 %) · maison 2 096 €/m² (+6,1 %) · loyer appartement 12,0 €/m²
- Saint-Gaudens : appartement 1 173 €/m² · maison 1 559 €/m² · loyer appartement 10,1 €/m²
Questions fréquentes
Les prix immobiliers baissent-ils à Toulouse en 2026 ?
Non. En octobre 2026, le prix des appartements toulousains est stable sur un an (3 565 €/m²) ; celui des maisons recule légèrement (−1,2 %) mais repart à la hausse sur le dernier trimestre (+2,7 %).
Quelle est la ville la plus chère du Grand Sud-Ouest ?
Arcachon, avec 7 122 €/m² en moyenne pour un appartement et 9 426 €/m² pour une maison. Viennent ensuite Bordeaux (4 448 €/m² en appartement) et Toulouse (3 565 €/m²).
Quel est le taux d'un crédit immobilier sur 20 ans en octobre 2026 ?
Environ 3,51 % en moyenne début octobre 2026 (hors assurance), contre 3,30 % sur 15 ans et 3,58 % sur 25 ans. Les meilleurs profils obtiennent des conditions plus favorables.
Où investir dans le Grand Sud-Ouest pour un bon rendement locatif ?
Les villes moyennes comme Montauban (environ 6,5 % brut) et Agen (plus de 8 % brut) offrent les rendements les plus élevés. Toulouse (environ 5,2 %) et Bordeaux (environ 4,6 %) offrent une demande locative plus profonde et une meilleure liquidité à la revente.
Conclusion : une estimation locale reste indispensable
Les moyennes donnent une tendance, pas la valeur de votre bien : d'un quartier à l'autre, et même d'une rue à l'autre, les prix peuvent varier fortement. Présente à Labège, Aucamville, Muret/Auterive, Saint-Gaudens, Foix, Montauban, Agen et Bordeaux-Mérignac, HK HomeKare s'appuie sur plus de 20 ans d'expérience, 18 000 clients accompagnés et 20 000 acquéreurs actifs en fichier pour estimer votre bien au juste prix.
Demandez votre estimation gratuite · Vous souhaitez confier un bien en location ? Découvrez notre gestion locative · Contactez-nous au 09 72 12 74 45 (appel gratuit).
Méthodologie et sources : prix et loyers moyens MeilleursAgents au 1er octobre 2026 (Saint-Gaudens et Foix : 1er septembre 2026 ; évolutions annuelles non publiées pour ces deux villes faute de donnée fiable) ; taux de crédit CAFPI, relevé du 3 octobre 2026. Rendements bruts calculés par HK HomeKare (loyer moyen × 12 / prix moyen au m²), avant charges, vacance et fiscalité. Données indicatives, ne constituant ni une estimation ni un conseil en investissement ou en financement.
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