Maison ou appartement : qu'achètent vraiment les Français en 2026 ?
C'est la question que se posent tous les acheteurs au moment de franchir le pas et tous les vendeurs au moment de mettre leur bien sur le marché. Maison avec jardin ou appartement en ville ? La réponse a longtemps semblé évidente : "les Français rêvent d'une maison". Mais 2026 raconte une histoire plus nuancée. Entre la hausse des taux qui s'est stabilisée, le retour mesuré du pouvoir d'achat immobilier, les nouveaux modes de travail et le poids écrasant du DPE, les arbitrages des acquéreurs ont profondément changé.
Dans le Grand Sud-Ouest — Toulouse, Bordeaux, Montauban — ces tendances prennent des formes très locales. Depuis 20 ans, HomeKare observe et accompagne ces évolutions, avec 18 000 projets menés et 98 % de satisfaction certifiée AFNOR. Voici ce que les chiffres et le terrain nous disent vraiment.
Dans le Grand Sud-Ouest — Toulouse, Bordeaux, Montauban — ces tendances prennent des formes très locales. Depuis 20 ans, HomeKare observe et accompagne ces évolutions, avec 18 000 projets menés et 98 % de satisfaction certifiée AFNOR. Voici ce que les chiffres et le terrain nous disent vraiment.
Le grand écart : ce que disent les chiffres nationaux
Premier constat : malgré la pandémie et l'envie de campagne, le rêve de la maison individuelle reste majoritaire. Selon les notaires de France et les dernières études SeLoger 2025, environ 58 % des transactions résidentielles en France concernent une maison, contre 42 % pour les appartements. Mais cette moyenne masque une polarisation forte.
Dans les dix plus grandes métropoles, l'appartement domine à plus de 70 %. Dans les zones périurbaines et rurales, la maison écrase la statistique à plus de 80 %. Le Grand Sud-Ouest illustre parfaitement cette fracture : Bordeaux intra-muros vend 4 appartements pour 1 maison, tandis que la Gironde rurale renverse complètement la proportion.
Le budget moyen d'acquisition en 2026 s'établit autour de 268 000 € pour une maison et 215 000 € pour un appartement (source : baromètre LPI-SeLoger). Mais à surface équivalente, l'appartement reste 15 à 25 % moins cher que la maison dans la plupart des grandes villes. C'est précisément cet écart qui pousse, ou non, à l'arbitrage.
Dans les dix plus grandes métropoles, l'appartement domine à plus de 70 %. Dans les zones périurbaines et rurales, la maison écrase la statistique à plus de 80 %. Le Grand Sud-Ouest illustre parfaitement cette fracture : Bordeaux intra-muros vend 4 appartements pour 1 maison, tandis que la Gironde rurale renverse complètement la proportion.
Le budget moyen d'acquisition en 2026 s'établit autour de 268 000 € pour une maison et 215 000 € pour un appartement (source : baromètre LPI-SeLoger). Mais à surface équivalente, l'appartement reste 15 à 25 % moins cher que la maison dans la plupart des grandes villes. C'est précisément cet écart qui pousse, ou non, à l'arbitrage.
Toulouse, Bordeaux, Montauban : trois marchés, trois logiques
Le Sud-Ouest n'est pas un marché homogène. Chaque ville obéit à sa propre dynamique.
À Toulouse, ville étudiante, jeune, en croissance démographique constante (+8 000 habitants par an sur la métropole), l'appartement T2-T3 reste la transaction reine. Le prix moyen tourne autour de 3 850 €/m² sur l'appartement, et la maison périurbaine — Tournefeuille, Castanet, Plaisance-du-Touch — séduit les familles trentenaires qui veulent un jardin sans renoncer au bassin d'emploi aéronautique. Notre fichier de 20 000 acquéreurs montre une demande structurellement double : 60 % appartement en ville, 40 % maison en première couronne.
À Bordeaux, c'est l'inverse paradoxal. La ville centre, dense et patrimoniale, capte une demande forte sur l'appartement haussmannien ou en pierre — autour de 4 750 €/m². Mais la rive droite (Bastide, Cenon, Floirac) et les communes périphériques (Mérignac, Pessac, Le Bouscat) voient exploser la demande sur la maison de ville, en raison de l'arrivée massive de cadres parisiens et lyonnais en télétravail partiel. C'est précisément le profil que notre service HomeKare Mobility accompagne : ils cherchent une maison, mais à moins de 25 minutes en tram du centre.
À Montauban, la maison écrase tout. Plus de 78 % des transactions portent sur une maison individuelle, avec un prix moyen autour de 210 000 € pour une maison de ville et 265 000 € pour une maison avec jardin en périphérie. L'appartement y reste un marché de niche, principalement investisseur, qui représente moins de 22 % des ventes.
À Toulouse, ville étudiante, jeune, en croissance démographique constante (+8 000 habitants par an sur la métropole), l'appartement T2-T3 reste la transaction reine. Le prix moyen tourne autour de 3 850 €/m² sur l'appartement, et la maison périurbaine — Tournefeuille, Castanet, Plaisance-du-Touch — séduit les familles trentenaires qui veulent un jardin sans renoncer au bassin d'emploi aéronautique. Notre fichier de 20 000 acquéreurs montre une demande structurellement double : 60 % appartement en ville, 40 % maison en première couronne.
À Bordeaux, c'est l'inverse paradoxal. La ville centre, dense et patrimoniale, capte une demande forte sur l'appartement haussmannien ou en pierre — autour de 4 750 €/m². Mais la rive droite (Bastide, Cenon, Floirac) et les communes périphériques (Mérignac, Pessac, Le Bouscat) voient exploser la demande sur la maison de ville, en raison de l'arrivée massive de cadres parisiens et lyonnais en télétravail partiel. C'est précisément le profil que notre service HomeKare Mobility accompagne : ils cherchent une maison, mais à moins de 25 minutes en tram du centre.
À Montauban, la maison écrase tout. Plus de 78 % des transactions portent sur une maison individuelle, avec un prix moyen autour de 210 000 € pour une maison de ville et 265 000 € pour une maison avec jardin en périphérie. L'appartement y reste un marché de niche, principalement investisseur, qui représente moins de 22 % des ventes.
Le grand basculement : le DPE redessine la carte
C'est le facteur silencieux mais structurant de 2026. Depuis l'interdiction de mise en location des biens classés G (et bientôt F dès 2028), une véritable hiérarchie s'est installée. Sur le terrain, nous le constatons quotidiennement : un appartement haussmannien mal isolé à Bordeaux centre se vend désormais avec une décote de 8 à 12 % par rapport à un bien équivalent classé D ou mieux. Pour une maison ancienne en pierre dans le Tarn-et-Garonne, l'écart peut grimper à 15 %.
À l'inverse, les biens neufs ou récents (RT 2012, RE 2020) à classement A ou B voient leur valorisation se renforcer. Cela explique pourquoi les programmes neufs autour de Toulouse — Borderouge, La Cartoucherie, Andromède — restent dynamiques malgré un contexte de taux qui s'est seulement stabilisé autour de 3,4 % sur 20 ans.
Conséquence concrète pour les vendeurs : le DPE n'est plus un détail administratif, c'est un levier de prix. Nos conseillers HomeKare intègrent systématiquement cette dimension dans l'estimation initiale, et conseillent souvent un petit chantier énergétique ciblé (isolation des combles, changement de chaudière) qui peut être amorti en quelques semaines sur le prix de vente final.
À l'inverse, les biens neufs ou récents (RT 2012, RE 2020) à classement A ou B voient leur valorisation se renforcer. Cela explique pourquoi les programmes neufs autour de Toulouse — Borderouge, La Cartoucherie, Andromède — restent dynamiques malgré un contexte de taux qui s'est seulement stabilisé autour de 3,4 % sur 20 ans.
Conséquence concrète pour les vendeurs : le DPE n'est plus un détail administratif, c'est un levier de prix. Nos conseillers HomeKare intègrent systématiquement cette dimension dans l'estimation initiale, et conseillent souvent un petit chantier énergétique ciblé (isolation des combles, changement de chaudière) qui peut être amorti en quelques semaines sur le prix de vente final.
Ce que cherchent vraiment les acheteurs en 2026
Au-delà du choix maison/appartement, les critères ont évolué. Nos données internes sur 2 800 mandats analysés cette année montrent une hiérarchie claire :
1. Le DPE (cité par 71 % des acheteurs comme critère majeur). C'est désormais le premier filtre avant même le quartier.
2. L'extérieur (balcon, terrasse, jardin) : 64 % des acheteurs en font une condition non-négociable, même en appartement. Le post-Covid n'a pas effacé cette exigence, il l'a institutionnalisée.
3. La luminosité : double exposition recherchée par 58 % des acquéreurs sur l'appartement, exposition sud sur la maison.
4. La proximité des transports : à Toulouse, à moins de 10 minutes du métro pour 68 % des recherches appartement. À Bordeaux, accès tram structurant.
5. Un bureau dédié : 52 % des acheteurs cadres demandent une pièce supplémentaire convertible en télétravail. C'est nouveau, c'est massif, et cela pousse le T3 et le T4 à supplanter le T2 sur certains segments.
Ce dernier point explique l'attraction grandissante de la maison de ville dans des quartiers comme Caudéran à Bordeaux, Côte Pavée à Toulouse, ou le centre ancien de Montauban : un compromis entre la vie urbaine et l'espace privé.
1. Le DPE (cité par 71 % des acheteurs comme critère majeur). C'est désormais le premier filtre avant même le quartier.
2. L'extérieur (balcon, terrasse, jardin) : 64 % des acheteurs en font une condition non-négociable, même en appartement. Le post-Covid n'a pas effacé cette exigence, il l'a institutionnalisée.
3. La luminosité : double exposition recherchée par 58 % des acquéreurs sur l'appartement, exposition sud sur la maison.
4. La proximité des transports : à Toulouse, à moins de 10 minutes du métro pour 68 % des recherches appartement. À Bordeaux, accès tram structurant.
5. Un bureau dédié : 52 % des acheteurs cadres demandent une pièce supplémentaire convertible en télétravail. C'est nouveau, c'est massif, et cela pousse le T3 et le T4 à supplanter le T2 sur certains segments.
Ce dernier point explique l'attraction grandissante de la maison de ville dans des quartiers comme Caudéran à Bordeaux, Côte Pavée à Toulouse, ou le centre ancien de Montauban : un compromis entre la vie urbaine et l'espace privé.
FAQ — Les questions que se posent les acheteurs
1. Vaut-il mieux acheter un appartement en ville ou une maison en périphérie pour le même budget ?
La réponse dépend de votre horizon. Sur 5 ans, l'appartement en hypercentre se revend plus vite et reste plus liquide. Sur 10 à 15 ans, la maison périurbaine offre souvent une meilleure valorisation patrimoniale, à condition que le quartier soit en développement (transports, écoles, commerces). Nos conseillers HomeKare construisent toujours cette projection avec vous avant l'achat.
La réponse dépend de votre horizon. Sur 5 ans, l'appartement en hypercentre se revend plus vite et reste plus liquide. Sur 10 à 15 ans, la maison périurbaine offre souvent une meilleure valorisation patrimoniale, à condition que le quartier soit en développement (transports, écoles, commerces). Nos conseillers HomeKare construisent toujours cette projection avec vous avant l'achat.
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2. Une maison se loue-t-elle aussi bien qu'un appartement ?
À Toulouse et Bordeaux, l'appartement T2-T3 reste la valeur sûre du locatif, avec un rendement brut moyen de 4,5 à 5,5 %. La maison se loue plus lentement, mais cible des locataires de profil familial plus stables, avec un taux de rotation faible et donc moins de risque locatif. À Montauban, la maison locative est très demandée par les jeunes familles.
À Toulouse et Bordeaux, l'appartement T2-T3 reste la valeur sûre du locatif, avec un rendement brut moyen de 4,5 à 5,5 %. La maison se loue plus lentement, mais cible des locataires de profil familial plus stables, avec un taux de rotation faible et donc moins de risque locatif. À Montauban, la maison locative est très demandée par les jeunes familles.
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3. Le neuf vaut-il vraiment le coup en 2026 ?
Oui, dans certains cas. Avantages : DPE excellent, charges réduites, frais de notaire à 2-3 %, garantie décennale. Inconvénients : prix au m² supérieur de 25 à 35 % à l'ancien. Le neuf devient pertinent sur une perspective longue, ou pour un investisseur cherchant à sécuriser sa fiscalité.
Oui, dans certains cas. Avantages : DPE excellent, charges réduites, frais de notaire à 2-3 %, garantie décennale. Inconvénients : prix au m² supérieur de 25 à 35 % à l'ancien. Le neuf devient pertinent sur une perspective longue, ou pour un investisseur cherchant à sécuriser sa fiscalité.
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4. L'extérieur fait-il vraiment monter le prix ?
Très clairement, oui. À Bordeaux, une terrasse de 15 m² ajoute en moyenne 18 000 à 25 000 € à la valeur d'un T3. À Toulouse, un balcon double exposition peut représenter 12 à 18 % du prix total. Ces écarts justifient à eux seuls de bien valoriser ces espaces à la vente, et notre savoir-faire HK consiste précisément à les mettre en scène pour maximiser le coup de cœur acheteur.
Très clairement, oui. À Bordeaux, une terrasse de 15 m² ajoute en moyenne 18 000 à 25 000 € à la valeur d'un T3. À Toulouse, un balcon double exposition peut représenter 12 à 18 % du prix total. Ces écarts justifient à eux seuls de bien valoriser ces espaces à la vente, et notre savoir-faire HK consiste précisément à les mettre en scène pour maximiser le coup de cœur acheteur.
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