Le syndic peut, sans attendre l'AG, faire exécuter d'office les travaux « nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble » en cas d'urgence (fuite majeure, risque d'effondrement). Il devra ensuite les faire approuver a posteriori par l'assemblée. De même, un budget prévisionnel est voté chaque année pour couvrir les charges courantes (entretien, chauffage collectif, ascenseur), sans qu'il soit besoin de revoter chaque dépense individuellement.

Autre point souvent méconnu des acquéreurs de la région toulousaine : le fonds de travaux est obligatoire pour la plupart des copropriétés de plus de cinq ans. Sa cotisation annuelle minimale est de 5 % du budget prévisionnel, ramenée à 2,5 % si un plan pluriannuel de travaux (PPPT) a été adopté. Ce fonds sert justement à financer les gros travaux votés sans recourir à un appel de fonds exceptionnel qui pèse d'un coup sur la trésorerie des copropriétaires.

En pratique, la procédure suit toujours le même déroulé, quel que soit le montant des travaux envisagés :

1. L'initiative. Le syndic, le conseil syndical ou tout copropriétaire peut demander l'inscription des travaux à l'ordre du jour. Un copropriétaire isolé ne peut pas imposer un vote, mais il peut exiger que sa demande soit examinée.
2. Le devis. Le syndic doit obtenir plusieurs devis pour les travaux dépassant un certain montant fixé en AG (mise en concurrence obligatoire). C'est souvent là que se jouent les tensions : un devis unique, mal comparé, peut faire annuler un vote même sur des travaux nécessaires.
3. La convocation. Les documents (devis, note explicative, projet de résolution) sont joints à la convocation envoyée au moins 21 jours avant l'AG, sauf urgence.
4. Le vote. Chaque résolution est votée séparément, selon la majorité qui lui correspond (24, 25 ou 26). Un même ordre du jour peut donc mêler plusieurs majorités différentes.
5. L'exécution. Une fois votés, les travaux sont notifiés à l'ensemble des copropriétaires par le procès-verbal. Un copropriétaire opposant dispose de deux mois pour contester la décision devant le tribunal judiciaire, au-delà desquels elle devient définitive.

Dans le Grand Toulouse, nous constatons que les copropriétés les mieux gérées sont celles où le conseil syndical prépare le dossier technique et financier en amont de l'AG, plutôt que de découvrir les devis en séance : cela réduit fortement le nombre d'assemblées qui n'aboutissent pas faute de majorité.

Avec le calendrier d'interdiction progressive de location des passoires thermiques (logements classés G depuis janvier 2025, F en 2028, E en 2034), les copropriétés de l'agglomération toulousaine voient les questions d'isolation, de chauffage collectif et de DPE collectif revenir chaque année à l'ordre du jour. Ces travaux relèvent le plus souvent de la majorité absolue (article 25), avec un vote qui peut être précédé, lorsqu'un PPPT existe, d'une inscription automatique à l'ordre du jour de l'assemblée. Pour un investisseur locatif à Toulouse, anticiper ces votes est devenu un vrai enjeu de valorisation du bien, autant qu'une contrainte réglementaire.

Sur notre secteur du grand Toulouse, la question qui revient le plus souvent lors d'une visite ou d'une estimation, c'est : « les travaux votés vont-ils me tomber dessus après l'achat ? ». Nos conseillers systématisent la lecture des trois derniers procès-verbaux d'AG et du carnet d'entretien avant toute signature, pour vérifier si des travaux votés (mais non encore appelés) risquent d'impacter le budget de l'acquéreur. Nous voyons aussi de plus en plus de copropriétés bloquées non pas par un désaccord de fond, mais par un manque d'anticipation du syndic sur le montage financier, un point sur lequel nos équipes, fortes de 20 ans d'accompagnement de projets dans le Grand Sud-Ouest, alertent systématiquement vendeurs comme acquéreurs.

FAQ — Travaux en copropriété

Un copropriétaire peut-il refuser de payer sa quote-part de travaux votés ?
Non. Dès lors que les travaux ont été régulièrement votés en AG, la quote-part est due par tous les copropriétaires, y compris ceux qui ont voté contre ou étaient absents. Un désaccord se conteste en justice dans les deux mois suivant la notification du procès-verbal, pas en refusant de payer.

Peut-on faire des travaux privatifs sans passer par l'assemblée générale ?
Oui, tant qu'ils restent strictement dans les parties privatives et ne touchent ni la structure, ni l'aspect extérieur, ni les parties communes. Dès qu'un mur porteur, une façade ou une canalisation collective est concernée, l'autorisation de l'AG est nécessaire, même pour des travaux financés par un seul copropriétaire.

Que se passe-t-il si l'assemblée générale n'atteint pas la majorité requise ?
La résolution est rejetée, mais elle peut être reposée à une AG ultérieure. Pour la majorité absolue (article 25), la « passerelle » de l'article 25-1 permet parfois un second vote immédiat à la majorité simple si au moins un tiers des voix s'est exprimé favorablement.

Comment savoir si des travaux importants sont prévus avant d'acheter un bien en copropriété ?
Le vendeur doit remettre à l'acquéreur les procès-verbaux des trois dernières AG, le carnet d'entretien de l'immeuble et le pré-état daté. Ces documents révèlent les travaux déjà votés, ceux en discussion, et l'état du fonds de travaux — des éléments que nos conseillers vérifient systématiquement avant toute offre, en s'appuyant sur les retours d'expérience accumulés sur plus de 18 000 projets accompagnés dans le Grand Sud-Ouest.